大和証券リビング投資法人は住居特化型J-REIT!利回りや活用法を解説します!

このページはこんな方のために書いています
  • REITが何か今一つわからない方
  • REITに興味があるけど、どれにすればいいのかわからない方
  • 大和証券リビング投資法人の投資口単価、分配金利回り、その他情報について知りたい方

このページでは、REITの一角である大和証券リビング投資法人ついて解説して行きます。

このページを読めば大和証券リビング投資法人を保有するための必要資金の規模感や、利回りについてのイメージが付きます。

私はこれを保有し続ける事で安定的に4%前後の分配金を毎年受け取っています。

記事を見る事で、以下の内容を押さえる事が出来ますので、参考にしてください。

この記事で得られるもの
  • 大和証券リビング投資法人の概要が掴めます
  • 保有することで得られる分配金と利回りがわかります
  • 大和証券リビング投資法人への投資判断ができるようになります

分配金=配当金という認識で問題ありません

前置き:そもそもREITとは

REITは、Real Estate Investment Trustの略で、不動産投資信託と和訳されます。

不動産投資を考える場合は、個人でやる場合には立地や物件選定、利回りの見積もりや依頼業者の決定などを全て自分の責任で判断する必要があります。

参考:不動産投資とは

また、高額なローンを組むケースがほとんどで、かつ購入後も空室リスクや委託業者との定期的なやり取りが発生するため、ハードルは比較的高いと思います。

REITはそのハードルを下げるべく、投資法人が間に入り、投資家から資金を集めて物件を調達して、収入を投資家に還元する仕組みを取っている商品です。

用意する金額が数百万円なのか、最大数十万なのかだけでも、投資家にかかる負担には大きな差が生まれる事になります。

REITイメージ

ただ、単価が安いなどメリットがよく注目されるREITにも、当然デメリットはありますので、それぞれをよく押さえた上で、投資判断をするようにしましょう。

REITのメリットとデメリット

メリット

  • 用意する資金が少なくて済む
  • 不動産登記や固定資産税納付など、不動産特有の煩雑な手続きが不要
  • 物件一つ一つのリスクが分散される

デメリット

  • 物件選定の意思決定に関われない
  • 良くも悪くも平均点
  • 投資法人の運用の上手い下手が出る

大和証券リビング投資法人の基本情報

基本情報

銘柄コード(東証)8986
投資口価格110,800円
分配金(直近2回合計)4,218円
純資産総額2362億円
決算月毎年3月31日、9月30日
分配金利回り3.90%
格付AA-(JCR)、A+(R&I)
大和証券リビング基本情報(2021.5.14現在)

引用元:JAPAN-REIT.com

元は、日本賃貸中投資法人という、住居専門のREITでした。

そこから、スポンサーの度重なる変更を経て、現在に至ります。

住居比率が非常に高いですが、ヘルスケアREIT併合したことにより、総合型REITとなりました。

ヘルスケア設備と言っても、有料老人ホームがメインなので、要するにこれも住むところですよね。

いずれのポートフォリオも需要が読みやすいと言えると思います。

また、他のREITによっては東京圏に物件を集中させるものもある中、ポートフォリオの分散も適度に効いていることも好感触です。

引用元:JAPAN-REIT.com

大都市圏に物件が集中することは致し方ありませんが、ある程度分散が効いていることは、災害の多いこの日本においては強みであると言えます。

ポイント
住居がメインの安定志向の投資商品です

株価推移

大和証券リビング投資法人投資口推移(2021.5.14現在)

引用元;MINKABUのデータをもとに作成

ここしばらく単価は上昇傾向にありますが、需要の読みやすい住居特化型にしては手頃という言い方も出来ます。

ただ、一口10万円越えを、不動産投資と比較して手が出しやすいとみるか、10万円以下の銘柄と比較して高いと見るかは、あなたの状況や買付余力によると思います。

私は、需要の読みやすさを重視し、単価の割には優良な商品と判断しています。

ポイント
株価は上がり気味。まだギリギリ手が出しやすい。

分配金推移、利回り

大和証券リビング投資法人分配金推移

引用元:JAPAN-REIT.COMを元に作成

REIT設定後しばらくは安定しませんでしたが、ここ10年近くは分配金は右肩上がりに微増しつつ安定して出してくれています。

コロナで多少の影響はあれど、大型商業施設や百貨店と違い、住居の需要がいきなり大崩れする事は考えづらいため、今後も安定するものと思います。

2020年は5%近い利回りを誇っていましたが、今は単価上昇の煽りを受けて3.9%にとどまっています。

ただ、J-REITの平均利回りは3.6%であると言う情報から考えても、充分高配当の部類に入ると考えていいと思います。

ポイント
J-REIT全体から見ればかなり高配当。

もう一つの高配当J-REITについては、こちらもどうぞ!

大和証券リビング投資法人の注意点

投資商品に100点はありません。

ここからは大和証券リビング投資法人の注意点について書いていきます。

日銀買付銘柄?

日銀は黒田バズーカの名のもとに株やETF、REITを買い支えていることはよく知られています。

詳しくは上のリンク先を見ていただきたいですが、日銀のREIT購入条件に、格付AA以上(条件によってはA以上)とあります。

今の格付けの水準は、関連記事で示したスターアジアとは違い、日銀の買い入れ銘柄に入るのかどうか非常に微妙なラインにいます。

私は、利回り重視の投資商品であるREITを日銀が買い入れて単価を上げに来る意味が全く分かりませんので、この点については、リスクと捉えています。

ポイント
日銀からの買い付けが入ると、分配金利回りの低下を招くリスクがある。

単価上昇をどう捉えるか

黒田バズーカと関連する内容です。

上で書いた、需要が読める事の裏返しですが、単価上昇による利回り低下をどう捉えるかにより、この投資商品の評価は変わってくると思います。

それだけでなく、時価総額(2300億程度、再掲)と、物件評価額(3200億程度、JAPAN-REIT.comより)の乖離があります。

株で言う所の、PBRが1を割っている状態ですね。

参考:PBR1倍割れの意味

この乖離が、投資法人の運営の不味さから来るのであれば、今後の利回りや投資口価格の維持には疑問が残る事になります。

そうではなく、市場から割安のまま放置されているとすれば、単価上昇余地がまだある事になり、さらに配当利回りが落ちる可能性があるという事になります。

投資法人側も黙って見ているわけではなく、リスク分散や需要の見極めについては戦略にて言及しています

私は、単価上昇については、リスクよりも、住居の需要の安定性は当面続く物と判断して投資しています。

ただ、今後については注視していく必要はありますし、投資に無リスクはあり得ませんので、投資前に必ず投資法人の考え方を確認するようにしてください。

参考:投資戦略について

ポイント
今後配当がさらに落ちるのか、賃料アップが実現できるかどうかは要確認

住居特化型特有のリスク

先程の補足です。

冒頭でも書いていますが、これは一部老人ホームは入っていても、ほぼ住居に特化した投資商品であると見て間違いありません。

今後は少子高齢化が進むため、老人ホームの寄与率は上がってくるでしょう。

それに伴い、メインのポートフォリオである住居のボリュームがどこまで落ちてくるか、それに対応した適切なポートフォリオの組み換えができるのかは、今後注視しておく必要はあるかと思います。

ポイント
今後の人口動態に合わせてポートフォリオを柔軟に変えられるかは要注意

大和証券リビング投資法人の活用法

それでは、最後に大和証券リビング投資法人の活用法をいくつか提案します。

投資に絶対はありませんし、元本割れや償還リスクは常に存在するため、投資前の判断は各自の責任にてお願いします。

分配金マシーンとして保有

分配金利回りは4%前後で見ておけば大外れはしないはずなので、例えば100万円分をドカンと買い付ければ、4万円の家賃収入を得たのと同じような効果が期待できます。

分配金は、投資口の値上がりには追い付いていませんが、じわりじわりと増えてはいるので、今後の投資法人側の運用にも期待したいところですね。

おそらく大多数の方はこの方針で保有するのがいいと思います。

参考:
利回りから計算すると、25~30口の保有すれば、分配金だけで再投資が可能になります。
その場合必要な資金はおよそ300万円。不動産投資の頭金になりそうな金額ですが、ローンを背負うことを良しとするのかどうかで、好みで選択していいと考えます。

あえて値上がり益を狙って投資する

本来分配金利回りを重視すべき投資商品ですが、これに限らず、今は日銀がREITを毎月、突然買い付けるというリスクが存在していますし、この商品については、市場から割安に放置されている可能性もあります。

それを逆手に取り、ある程度まとまった額を投資しておき、値上がりした時に一部を利確する、という活用法も考えられると思います。

例:10口買っておいて、値上がりした時に1口だけ売る

もちろん、黒田総裁がバズーカーを打ち上げるのをやめてしまえば、この戦略は通用しなくなるので、日々のニュースは欠かさず見るようにしてくださいね。

投資主優待目的で保有する

REIT銘柄としては非常に珍しく、1口でも保有してくれている投資主に対する優待が設定されています。

非常に地味な優待ですが、投資主優待として、ヘルスケア施設への体験入居や入居料割引などを受けられます。

対象のホームは絞られているので、必ずしも全投資主の利益にはならないかもしれませんが、ご自身とご家族の状況次第では、一度検討してみてはいかがでしょうか。

参考:投資主優待情報

まとめ

この記事ではそもそもREITとは何かから始まり、大和証券リビング投資法人の概要や注意点、活用法について解説してきました。

Mito

住居特化型のメリットとデメリットよく理解した上で保有したいですね!

この記事が何かのお役に立てば幸いです。

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