高配当J-REIT、スターアジア不動産投資法人の株価、配当利回り、注意点と活用法を解説！

この記事では、J-REITの銘柄選定に悩んでいる皆さんへ、お手軽に不動産投資に参加できて、かつ高配当も期待できるスターアジア不動産投資法人（以下スターアジア）の株価、配当利回りなどを解説します。

私はこれを保有した事で、コンスタントに5%前後の配当をいただいています。

この記事で以下の点を押さえることができますので、参考にしてください。

J-REITからもらえるお金は、正確には『分配金』といいますが、一般的な認知に合わせて、このページでは『配当金』としています。

スターアジアの投資情報

基本情報（2021年4月27日）

銘柄コード（東証）	3468
株価	56,400円
配当金	1,676円
時価総額	938億円
決算月	1月、7月
配当利回り	5.16%
格付（JCR）	A-

引用元：JAPAN-REIT.com

引用元：JAPAN-REIT.comを元に作成

オフィスの割合が少し多めですが、色々な施設をバランスよく持っている、という印象です。

もっと細かい情報は最後に書きますが、とりあえずこれだけ押さえておけばＯＫと思います。

REITに期待するのは配当金とその利回り、気になるのは買い付けるための単価かと思いますので、まずはそこから解説していきます。

株価の推移

引用元：株式投資メモおよび株探の数字をもとに作成

4割が事務所、かつ東京圏に物件の7割が集中していますので、コロナ禍の煽りを受けるかなと思いましたが、意外と株価は順調に伸びてます。

住居や商業施設もバランスよく組み込んでいることによる恩恵ではないかと考えます。

それでも、一口から買えて、かつ6万円を切るというのは、充分手を出しやすいと言えます。

ポイント
株価は上がり気味ですが、まだまだ手が出しやすい。

配当金の推移

引用元：JAPAN-REIT.comを元に作成

昨年から株式を分割したので、2021年1月31日の配当が見た目上は半分になっているように見えますが、実際のところ水準は大きくは落ちていません。

結構増配減配を繰り返している感じですので、安定配当を得るというよりは、所々スポットで買いながら、総投資額に対してそこそこの配当金を得る感覚の方がしっくりくると思います。

今後はコロナ過の影響がモロに出てくることから、配当金は最低金額1,455円を維持する、と説明がされています。

IR情報でも書かれていますが、かなり保守的な目標を設定しているため、実績値はもう少し出るのではないかと予想しています。

ポイント
配当金は今のところ途切れずに出ている。配当金額は結構上下動している。

配当利回り

直近は5.16%となっています。

配当利回りは、どの時点の株価を切り取るかによってかなり数字が変わってくるため、ここでは過去の利回りの推移は出しませんが、上の配当金の上下動から見て、いつ投資するかによって、利回りは相当変わってくるのは間違いないです。

上の繰り返しになりますが、投資のタイミングを見極めて、利回りを見て楽しむのがちょうどいい付き合い方かと思います。

そして、J-REITの平均利回りは3.6%であると言う情報から考えて、充分高配当の部類に入ると考えていいと思います。

ポイント
J-REIT全体から見ればかなり高配当。

スターアジアの注意点

では、ここからはスターアジアの注意点を解説します。

全部を理解する必要はありませんが、一つ一つの指標が投資判断の助けになるので、可能な限り見ておくことをオススメします。

格付はA-、日銀の買付対象にあらず

日銀は黒田バズーカの名のもとに株やETF、REITを買い支えていることはよく知られています。

詳しくは上のリンク先を見ていただきたいですが、日銀のREIT購入条件に、格付AA以上（条件によってはA以上）とあります。

スターアジアの格付けはA-なので、日銀の購入対象にはなりません。

これを、日銀の買い支えがないから株価が安定しないと捉えるか、出口戦略のない黒田バズーカに巻き込まれなくて済んでいると捉えるかで、この銘柄への見方が変わると思います。

ポイント
私は、黒田バズーカは出口戦略なき政策だと思っているので、格付はA-のままで全く問題ないと思っています。

所有物件の大部分は大都市圏に存在

こちらもJAPAN-REIT.comからの情報ですが、物件は大都市圏に集中していると言っていいでしょう。

ただ、物流設備や商業設備など、そもそも大都市圏にあってその価値を発揮するものもあるし、大都市圏には人口も集まるので、住宅もここが投資の中心になるのはある意味当然なので、一概にダメというつもりはありません。

どのREITも、状況はそんなに大きくは変わらないと思うので。

ただ、できれば全国に等しくポートフォリオを散らせた方がよりリスクヘッジにはなるとは思います。

含み損益率、NOI利回り、築年数は悪化傾向

あまりチャートを入れすぎるとサイトが重くなるのでリンクを貼るにとどめますが、コロナによるオフィスや一人暮らし向け住居の空室率アップなどもあり、ここに限らずREITの指数は悪化の傾向にあります。

今後ここの数字があまりにも落ちてくるのかどうかは、注視しておく必要があると思います。

その上で、ある意味どこも一緒といってもいい状況なので、私はここの情報に振り回されるよりかは、ポートフォリオが投資信託、株式、現金…と、満遍なく散っているかどうかに焦点を当ててみるのがいいと考えます。

余談：かつて壮大なプロキシファイトを演じた記録あり

ここは完全に余談になりますが、スターアジアは昨年「さくら総合リート」を吸収合併しているのですが、ここをめぐって、「投資法人みらい」と壮絶なプロキシファイトを繰り広げていたことがあります。

顛末はここ（東洋経済に飛びます）に面白おかしく書いてあるので、よろしければ見てみてください。

ちなみに、私はかつてその「さくら総合リート」を所有していたため、スターアジアと投資法人みらいの両方から、いかに敵対勢力がひどい奴らで、自分たちがいかに優れているかをアピールしてくる手紙を何通も送られてきており、笑いをこらえるのに必死だったのをよく覚えています。

スターアジアの活用法

最後に、投資におけるスターアジアの活用法を３つ提案します。

その①高配当マシーンとして、配当金生活の収入源にする

上と重複しますが、配当利回りが５％近くあるのは十分に高配当株と言えます。

仮に特定口座で配当金をもらっていたとしても、4%以上は手元に来るのは無視できないですよね。

仮に年間10万円を配当金として得たいのであれば、250万円を投じる必要があります。

ある程度インデックス投資信託が膨らんできて、配当金を得るフェーズに来た段階で、候補の一つにしてみてもいいかもしれません。

その②配当金をひたすら投資信託に再投資

各所で言われていることですが、単純にパフォーマンスを追い求めるのであれば、インデックス投資信託にひたすら積み立てていくのがベストだと、私も考えています。

ただ、投資を継続するという点において、私は配当金が実際に入ってくるという感覚を得ることは必要なことと考えています。

何も考えずに気が付いたら資産が積みあがる、というのは人によっては絶大なメリットですが、私みたいな人にとっては、日々つまらない、となってしまうので。

そういう方のために私もやっている方法なのですが、ここから吐き出された配当金を、スポットでの投資信託購入に充ててしまう事をオススメします。

投資信託の買い付けも手入力の必要があるので、やってる感は十分に感じられますし、何より手に入れた配当金でインデックス投資信託がググッと成長することも肌で感じられますよ。

その③一般NISAの金額調整用銘柄としてストックしておく

こちらの一株単価は6万円以下と、比較的手が出やすい価格帯です。

一般NISAをやっていて大抵困るのが、年間120万円の最後の少しをどうするのか、ではないかと思います。

投資信託をぴったり買い付けるでもいいのですが、上でも書いた通り、やはりやってる感も大事にしたいと思うのであれば、これに限らず低価格高配当なもので、残りの一般NISA枠を埋めてみるのはいかがでしょうか。

私は、これか1655、または2515を使って、枠を埋めることにしています。

2515については、こちらもどうぞ！

まとめ

この記事ではスターアジア不動産投資法人の株価、配当利回り、概要、活用法について解説してきました。

この記事が何かのお役に立てば幸いです。