J-REITで分配金生活は可能か?不動産投資との違い、活用法を解説!

この記事はこんな方のために書いてます
  • J-REITの活用法が今ひとつ思い浮かばない方
  • J-REITで分配金生活とかできるの?という方
  • 不動産投資とJ-REIT分配金の違いを知りたい方

不動産投資で毎月家賃収入、憧れる人は多いと思いますが、ちょっとハードル高そうですよね?

ただ、家族の理解とか、不動産投資ローンとか、ハードルが高いのも事実ですよね?

そんな方には、J-REITも選択肢に入るかもしれませんね。

この記事では、そんな方のために、以下の内容を書いていきます。

この記事で得られるもの
  • J-REITでの毎月分配金生活の可否
  • 不動産収入とJ-REIT分配金の違いや、注意点など
  • J-REITの活用法

具体的な必要額や具体的な銘柄、注意点も書いてみますので、参考にしてください。

Mito

結論から言うと、毎月分配金生活を実現すること自体はできますが、短期的には、あまり現実的ではないです…

じゃあJ-REITはどう活用するのさ!と言う点についても書いていきますよ!

投資には元本割れリスクがありますので、最終判断は各自にてお願いします。

不動産投資とJ-REITの違いは?

そもそも、不動産投資とJ-REITの違いは何なのでしょうか、見ていきましょう。

不動産投資とは?

不動産投資とは、マンションやアパートのような不動産を投資家が買い付けた後に、貸主として住みたい人に貸し出し、賃料収入を得る、と言うものです。

ざっくり言うと、大家さんになるという事です。

不動産投資はミドルリスクミドルリターンと、何となく世間では言われますが、下記のような特性がある事は押さえておきましょう。

不動産投資の特性
  • 買付に多額の資金が必要になり、投資用のローンの審査も厳しめである
  • 物件選定、および物件買付後の管理に、ある程度の知識と業者の選定眼が要求される
  • うまく賃貸管理が安定すれば、家賃収入は安定収入になりうる

J-REITとは?

不動産投資の、一番の悩みポイントは、その初期投資の大きさにあります。

そこで登場したのがREIT(不動産投資信託)と言うものです。

投資家から少しずつお金を集めて、リスクを負いきれない投資家の代わりに不動産の買付、管理、収益分配までを行ってくれる、と言う商品です。

要は、不動産をバラしてパッケージ売りしたものですね。

牛一頭丸ごと調理するのはきついから、お店に捌いてもらって焼肉セットとして売ってもらうようなイメージと言い換えてもいいかもしれません。

株式市場から、普通の株と同じように買付できるという特徴があります。

下の図がREITの大まかなイメージです。

REITのイメージ

余談ですが、元々REITは欧米初の投資商品で、J-REITは、その日本版なので、J-REIT(Japan-REIT)と呼ばれています。

REITについてより深く学びたい方は、J-REITのポータルサイトと、関連記事を貼っておくのでご参照ください。

参考リンク:JAPAN-REIT.com

「J-REITで分配金生活」をシミュレーション

それでは、早速見てみましょう。

J-REITの分配金だけで生活できるのか、そのためにはどの程度資金が必要なのかをシミュレーションしてみます。

シミュレーション条件

こちらのサイトにあった、「表面利回りの相場は4〜5%」「実質利回りは表面利回りよりも下がる」という内容を参考に、非常にざっくりですが、以下の条件をターゲットにシミュレーションします。

シミュレーションのターゲット

物件価格2000万円のマンション一部屋につき、実質利回り3.5%を得られるものとする。

  • 年間利益=2000万円×3.5%=70万円
  • 30代年収の中央値は約300万円と仮定すると、このマンションを5部屋所持する必要がある。

J-REITのみで、同等の収益を得る方法を考えるものとする

計算結果

JAPAN-REIT.comによると、2021年6月4日時点のJ-REIT平均利回りは3.4%との事です。

…はい、暗雲が立ち込めて来ましたね。

その通り、J-REITの分配金で賃料収入と同額を得ようとすると、不動産投資とそんなに規模感が変わらなくなっちゃうんですよね。

なので、30代の方の年収中央値くらいの暮らしをJ-REITだけで賄おうとすると、8000万円〜1億円は必要になります。

更に言うと、不動産の場合はローンを使えるので、例えば30代年収中央値分の賃料収入が欲しければ、例えば頭金2000万円とかで、投資をスタートできます。

が、J-REITにローンは適用できないため、同じことをしたければ、信用取引とかを活用することになりますが、あまりにリスキーですね。

リスクを抑えたければ、ローン無しで1億近くのキャッシュを揃える必要があるため、不動産投資よりもJ-REITは同額の収入を得たい場合、不利になります。

結論、J-REITで分配金生活、は、資金さえあれば可能ですが、明らかに現実性が低く、J-REITの使い方を間違えていると言えます。

Mito

いきなり夢のない話になっちゃいましたね…

では、J-REITって持つ意味がない商品なのでしょうか?

次はそこを見ていきましょう!

J-REITのメリット

では、あえてJ-REITを持つ事のメリットについて、見てみましょう。

少額で分散投資可能

先程、30代年収中央値分の賃料を得るには、不動産投資であれば頭金2000万円分程度のお金でスタートできると書きました。

では、皆さんに質問です。

そんなにポンと、数千万円の頭金を出せる方はどれほどいるでしょうか?

そして、仮にそれを出せたとして、手に入る物件数は、都心であれば多分10部屋も行かないですよね?

もう少し分散したくなりませんか?

J-REITであれば、概ね万単位からの買い付けも可能です。

そして、J-REITは、管理会社が管理している物件数は3桁近くはあると見ていいので、同額の不動産投資と比較して分散が効いてきます。

管理の手間がほぼ無い

不動産は、買ったらおしまいではありません。

ざっと見ただけで、以下のような手間が発生します。

不動産の管理項目
  • 物件への入居募集
  • 入居者からの集金
  • 苦情への対応
  • 物件の修繕積立
  • 固定資産税の支払い
  • 帳票付け、確定申告

※最近は、これら面倒ごとを丸ごと業者に委託も可能です。

ただ、その場合は敷金礼金や更新料が貰えない、管理費用分利回りが落ちるといった、業者毎の契約をよく確認する必要があります。

J-REITであれば、このような手間は一切発生しませんし、委託先を探す必要ももちろんありません。

不要になったら市場で手放すだけで終了です。

分配金が税金対策可能

日本の法令の話になりますが、不動産投資による賃料収入は「不動産所得」に分類され、総合課税の対象になります。

要するに、儲ければ儲かるほど税率が上がるわけですね。

それに対して、J-REITからの分配金は、証券口座の「特定口座」に受ければ、課税は分離課税になるため、税率は一律で20.315%です。

同額の不動産からの賃料収入と比較して、課税額が安くなる可能性が高いです。

Mito

分散が効いて、手間要らずで、税金的にも有利なケースがある、という事ですね!

では、J-REITを所持する上で、悲しいシミュレーション結果以外の注意点も見ておきましょう!

J-REITの注意点

結論から言うと、分散が効いていて、市場に上場されていて、あくまで証券に分類されることをよく認識するのが注意点になります。

詳しくみていきます。

物件全部見切れない

J-REITひとつにつき、3桁の物件があります。

その段階で、物件全部見に行くのも、間取りを確認するのも現実的ではありません。

J-REITを保有する場合、物件管理はJ-REITを運用する法人に一任することになります。

値動きがある

J-REITは株式市場に、株と同じように上場されています。

そのため、必ず値動きが発生します。

買い付けるタイミング次第では、含み損を抱える可能性があります。

税金対策には使えない

J-REITは、資産の分類としては証券にあたります。

この国では、不動産を税金対策として使う方が一定数いますし、事実、不動産には譲渡や相続に関する多数の税制優遇がありますが、J-REITでそれらは一つも使えません。

あくまで、ペーパーアセットである事はよく認識しておきましょう。

J-REITで毎月分配金を得る方法

ここから、J-REITで、不動産投資の賃料収入と同様、毎月分配金を得る方法を解説していきます。

J-REITで毎月分配金を得る方法
  • 複数のJ-REITを保有する
  • 東証REIT指数連動のETFを買う

一つずつ解説します。

複数のJ-REITを保有する

J-REITは決算が年に2回あるのが普通です。

そして、銘柄によって決算月は少しずつズレています。

これを利用して、J-REITを最低限6銘柄購入すれば、毎月分配金を得ることができます。

具体的な銘柄数はかなりの数に上りますが、下記リンクが日本で1番詳しく載ってると思いますので、参考にしてください。

参考リンク:JAPAN-REIT.com

東証REIT指数連動のETFを購入する

J-REITを6つも選べない!ていうか、難しいわ!と言う方もいらっしゃると思います。

そんな方は、東証REIT指数連動のETF(以下、ETF)を検討してみてください。

これは、J-REIT全体の集合体とイメージしてもらえばいいです。

日経平均とかNYダウの不動産バージョンとも言えます。

ETFは、決算が年4回あります。

そして、これも銘柄ごとに決算月がズレています。

そのため、ETFであれば、3銘柄を買い付ければ、毎月分配金が実現します。

参考までに、私が投資している銘柄を紹介しますので、ご検討ください。

数字は2021年6月14日現在です。

利回り経費率決算月
One J-REIT(2556)2.75%0.1705%1,4,7,10
NF J-REIT(1343)3.09%0.1705%2,5,8,11
ダイワ J-REIT(1488)3.15%0.1705%3,6,9,12
毎月分配金のための東証REIT指数連動ETF一例
参考リンク(リンク先データから筆者計算)

J-REITの活用法

最後に、J-REIT全般の活用法について、簡単に触れておきたいと思います。

少額買い付けで一般NISAの穴埋め

J-REITは安いものは10万円も出せば一口買えてしまいますので、一般NISAの穴埋めには活用しやすいと思います。

ある程度投資先が一巡してしまった時などに、ご検討ください!

毎月分配金で大家気分

若干不真面目な響きかもしれませんが、投資において分配金や配当金は、モチベーション維持のためには大変有効であると考えます。

上で書いたETFによる毎月分配金の一例であれば、合計7万円以内の資金で、毎月200円弱の分配金が入ります。

あとは、好きな倍数仕込めば、その分分配金も増えるので、入金記録を見るのが楽しくなりますよ!

FIRE後のお小遣いの収益源とする

J-REITが本領を発揮するのは、経済的自由を達成した後ではないかと思っています。

例えば月額3万円を、上のETF群から得るとすると、必要資金は1200万円。

FIREを達成した後に、資産の一部をREITに変更することを、私は画策しています。

まとめ

この記事では、以下の点について書いてきました。

この記事で書いてきたこと
  • J-REITので毎月分配金生活は可能だが、現実性は低い
  • 不動産収入は総合課税、J-REIT分配金は分離課税
  • 少額買付可能かつ分散が効くと言う特性をフル活用するべし
Mito

不動産投資もJ-REITも、それぞれの特徴を押さえた上で、皆さんにとって適切なものを選択してくださいね!

この記事が何かのお役に立てば幸いです。

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